Afgelopen jaar is de nieuwe huisvestingswet van kracht geworden. De kern van deze wet is dat woningzoekenden keuzevrijheid hebben om zelf te kunnen bepalen waar zij gaan wonen. Daarbij kregen gemeentes beperkte mogelijkheden om dit recht op vrije vestiging met toewijzingsregels te beperken. De wetgever heeft daarbij bepaald dat alleen om zwaarwegende redenen met toewijzingsregels in de woonruimteverdeling mag worden gewerkt.
De belangrijkste zwaarwegende reden is natuurlijk om de schaarste van betaalbare woningen toe te kunnen wijzen aan mensen met een laag inkomen. Dit wordt ook geregeld met de zogenaamde Brusselnormering. Sinds 1 juli 2015 moet een woningcorporatie 80% van de vrijgekomen sociale huurwoningen met een netto huurprijs tot € 710,68 beschikbaar houden voor huishoudens met een bruto inkomen van maximaal € 34.911. 10% mag naar bruto inkomens tot € 38.950 en nog eens 10% mag naar inkomens weer daarboven.
Gemeentes hebben, gezien het bovenstaande, mogelijkheden om passendheidscriteria op te stellen waarmee inkomen en huurprijs beter op elkaar kunnen worden afgestemd. De kerntaak van woningcorporaties is het verzorgen van deze financieel passende huisvesting. Maar wanneer is er nu eigenlijk sprake van financieel passende huisvesting? Bij de toewijzing van woningen wordt vooral gekeken naar de Brusselnormering en dus naar het bruto inkomen. Alleen zegt dat bruto inkomen niets over wat iemand daadwerkelijk op zijn bankrekening krijgt bijgeschreven. Zo wordt er nog steeds te weinig rekening gehouden met de toenemende schuldenproblematiek in Nederland.
Het bovenstaande werd pijnlijk duidelijk in een voorbeeld uit mijn werk bij een Rotterdamse woningcorporatie. Met een analyse van de van de incassorapportage kwam ik er achter dat, van de huurcontracten die korter dan één jaar geleden waren afgesloten, er in ruim 20% van de gevallen sprake was van een betalingsachterstand. Ik ben daarna op dossierniveau bij de intakegegevens gaan kijken. Daarbij stuitte ik ondermeer op een gezin dat een huurcontract had getekend voor een geliberaliseerde huurwoning met een bruto huurprijs van € 850. Het gezin bestond uit een man, een vrouw en twee kinderen waarvan één meerderjarig. Het gezamenlijk bruto jaarinkomen bedroeg bijna € 43.000. Dat is dus € 8.000 boven de Brusselnorm en dat zou daarom geen probleem mogen zijn. Op de afgegeven loonstroken vond ik een netto inkomen van zo’n € 2.100 per maand. Wat echter over het hoofd was gezien, waren de grote bedragen die werden ingehouden op de salarissen. Er werd bij mevrouw en meneer voor totaal ruim € 900 via beslag op het inkomen ingehouden. Daardoor kon dit gezin slechts € 1.200 zelf uitgeven en daarvan moest alleen al € 850 huur worden betaald. Er bleef dus slechts € 350 over voor de overige lasten. Wat de gevolgen daarvan zijn geweest laat zich raden.
Het financieel passend huisvesten zorgt nogal eens voor spanningen tussen de afdelingen verhuur en de afdelingen incasso. Een verhuurmakelaar heeft als grootste belang dat een vrijgekomen woning zo snel mogelijk wordt verhuurd. Voor een uitgebreide analyse van de inkomsten- en uitgavengegevens wordt daarom lang niet altijd voldoende tijd genomen. De incassomedewerker is echter niet gebaat bij een nieuwe klant die op voorhand al niet rond kan komen. Die moet zich vooral kunnen storten op klanten die door onvoorziene omstandigheden financieel in de problemen komen. Een belangrijke vraag voor de verhuurmakelaar is de volgende: “Wie is er gebaat bij een snelle verhuring zonder zorgvuldige toetsing van de inkomsten en uitgaven?; de incassomedewerker?; de klant?; de verhuurmakelaar?”. De medewerker incasso sowieso niet. Dat behoeft geen uitleg. De nieuwe huurder dan? Ook niet! Ook al wordt deze aan een woning geholpen, de huurder kan financieel niet rond komen. Uiteindelijk zal de huur moeten worden opgezegd of zal deze huurder in het ergste geval zelfs uit huis worden gezet. De verhuurmakelaar zelf dan? Deze medewerker heeft zichzelf op korte termijn geholpen door de woning zo snel mogelijk te verhuren en leegstand te voorkomen. Op de wat langere termijn heeft de verhuurmakelaar daar echter niets aan. Dezelfde woning moet namelijk – veel eerder dan de bedoeling was – opnieuw aan een andere kandidaat worden verhuurd. Dat kost extra tijd. Conclusie is dan ook dat niemand gebaat is bij een te snelle, onzorgvuldige toetsing van de kandidaat.
Gelukkig raken steeds meer gemeentes en woningcorporaties ervan doordrongen dat passendheidscriteria nodig zijn bij de woonruimteverdeling. Het lastige is echter dat dit van meer afhangt dan alleen de huursom en het inkomen. Bij financieel passende huisvesting zijn een aantal zaken van belang.
- Wat is het beschikbaar inkomen (dus na aftrek van aflossingen)?
- Hoe hoog is de te betalen huur?
- Wat voor soort woning wordt er aangeboden?
- Wat is de gezinssamenstelling?
Op basis van de laatst genoemde twee items kan ondermeer berekend worden wat normaal is voor de uitgaven aan boodschappen, water- en energielasten, kleding en dergelijke. Deze gegevens zijn beschikbaar via de internetsite van het Nibud en via vergelijkingssites. De woningcorporaties en gemeentes hebben de taak om daar één werkbaar rekenmodel van te maken, zodat financieel passende huisvesting – onze kerntaak – zo goed mogelijk wordt gefaciliteerd.
Martin Blok,
September 2015
______________
Noot:
Wilt u meer weten over hoe u financieel passende huisvesting mogelijk kunt maken? Schrijf u dan in voor de “Huurmodule – Preventie van huurachterstanden” of kijk op het volledige trainingsaanbod op het gebied van huur en verhuur.
Martin is een gepassioneerd trainer die tevens werkzaam is voor de afdeling incasso van een Rotterdamse woningcorporatie. Eén van zijn taken bij de woningcorporatie is het coördineren van de incassowerkzaamheden en het verbeteren van de samenwerking tussen zijn afdeling en (onder meer) de afdeling verhuur. Martin wordt gedreven door zijn overtuiging dat alle medewerkers bij hun werk voor de woningcorporatie altijd één gezamenlijk doel voor ogen moeten houden, namelijk; het zorgen voor betaalbare passende huisvesting en het voorkomen dat deze klanten ongewild eerder hun huis moeten verlaten dan de bedoeling was. Zijn zienswijze en zijn eigen ervaringen neemt hij mee naar zijn trainingen. Martin complimenteert zijn cursisten graag bij het delen van goed werkende praktijkvoorbeelden. Hij zal het echter ook niet laten om zijn cursisten te confronteren als hij vindt dat zij vastlopen in hun werk als gevolg van hun eigen handelen. Zijn kennis, werkervaring en vooral zijn enthousiasme maken dat de trainingen die Martin verzorgt, door zijn cursisten als inspirerend worden ervaren.
Via Verlaan Opleidingen, 11 september 2015.